fiscalistenonline.nl: Transformatie van kantoren naar (huur)woningen
Lees voor het aanmelden de voorwaarden.

Transformatie van kantoren naar (huur)woningen

De staatssecretaris van Financiën heeft geantwoord op vragen van de Tweede Kamerleden Groot, Monasch en Koolmees over de fiscale behandeling van de transformatie van kantoren naar (huur)woningen. De staatssecretaris stelt dat de integratieheffing voor de btw veelal achterwege zal blijven, afhankelijk van de feitelijke situatie.

Uit de antwoorden komt duidelijk naar voren dat er op fiscaal terrein geen extra maatregelen dan de reeds bestaande te verwachten zijn die de transformatie van commercieel vastgoed naar huur- of koopwoningen zouden kunnen stimuleren. Er loopt een procedure bij het Hof van Justitie die in dit soort situaties mogelijk tot een gunstig resultaat zou kunnen leiden. U leest hieronder meer.

In de visie van de staatssecretaris is al het een en ander aan mogelijkheden aanwezig op fiscaal terrein. Zo kan op verhuurde kantoorpanden zonder meer worden afgeschreven tot de WOZ-waarde. Kosten (zoals hypotheekrente) kunnen gewoon in aftrek worden gebracht ongeacht of het pand leeg staat. Daarnaast kan een incidentele afwaardering naar lagere marktwaarde aan de orde zijn als de marktwaarde lager is dan de WOZ-waarde, bijvoorbeeld in geval van (langdurige) leegstand. Dit afwaarderingsverlies, dat dus niet wordt beperkt door de WOZ-waarde, is fiscaal aftrekbaar. Als de leegstaande kantoorruimte vervolgens weer wordt verhuurd, moet het eerder in aanmerking genomen afwaarderingsverlies worden teruggenomen. Dit nog afgezien van mogelijkheden die gemeenten hebben, bijvoorbeeld in de sfeer van de OZB.
 
Voor de btw kan de transformatie tot (huur)woningen tot een grote kostenpost leiden. Als een kantoorpand voor belaste prestaties is gebruikt, drukt er geen btw meer op het pand. Er heeft dan immers aftrek van btw plaatsgevonden. In het geval een pand voor vrijgestelde prestaties is gebruikt, drukt er nog wel btw op het pand. Vaak wordt hiermee in de verhuurprijs echter al rekening gehouden. De verhuurder ontvangt in zo’n situatie de btw niet terug van de fiscus, maar van de huurder door een hogere huurprijs. Als een onroerende zaak ingrijpend wordt verbouwd met als resultaat dat er in wezen nieuwbouw is ontstaan, komt de integratieheffing aan de orde. Deze doet zich voor als een ondernemer in eigen beheer een onroerende zaak vervaardigt die hij vervolgens voor vrijgestelde doeleinden (verhuur van woningen) gaat gebruiken. De integratieheffing zorgt voor een vergelijkbare btw-druk op een getransformeerd pand en een pand dat geheel nieuw voor de koop- of huurmarkt is gebouwd. Tot nu toe worden alle ter beschikking gestelde stoffen, zoals grond, in de maatstaf van heffing voor de integratieheffing opgenomen. Dat betekent dat de waarde van het kantoorpand meeloopt in het bedrag waarover de btw-heffing plaatsvindt. Als een nieuwe onroerende zaak is ontstaan die voor vrijgestelde verhuur wordt gebruikt, gaat zo’n kantoorpand dus opnieuw de heffing van btw in. En deze btw is bij vrijgestelde verhuur vervolgens niet aftrekbaar. Dit gebeurt ook als in het verleden geen aftrek van btw heeft plaatsgevonden voor het kantoorpand vanwege vrijgestelde prestaties.

De staatssecretaris vindt het niet nodig om een fiscale tegemoetkoming te verlenen om dit effect tegen te gaan. Allereerst is van belang dat er een procedure loopt bij het Europese Hof van Justitie met de vraag of alle ter beschikking gestelde stoffen, zoals grond, wel in de maatstaf van heffing voor de integratieheffing dienen te worden opgenomen. Het is denkbaar dat het Hof beslist dat ter beschikking gestelde stoffen (het pand) waarop geen btw drukt, niet in de heffing kunnen worden betrokken. Dat zou voor de vastgoedmarkt veel kou uit de lucht halen. Het blijft echter nog afwachten.

Tevens merkt de staatssecretaris op dat een transformatie - zelfs een zeer begrotelijke - afhankelijk van de feitelijke situatie mogelijk toch geen nieuw vervaardigd goed oplevert. Louter de functiewijziging zal doorgaans - gelet op de huidige stand van de jurisprudentie - onvoldoende zijn om van een nieuw vervaardigd goed te kunnen spreken. Er zal dan ook niet in alle gevallen sprake zijn van een nieuw vervaardigd goed en de integratieheffing zal veelal achterwege blijven.

Het is belangrijk dat u zich realiseert dat een ingrijpende verbouwing aan een onroerende zaak een integratieheffing kan inhouden in situaties dat de verbouwde onroerende zaak wordt gebruikt voor btw-vrijgestelde doeleinden. Toch is EFK Belastingadviseurs van mening dat gelet op de huidige stand van jurisprudentie een verbouwing van kantoren tot woningen als hiervoor bedoeld vrijwel nooit zal leiden tot een integratieheffing. Daarbij geldt als uitgangspunt dat het kantoorpand voor de verbouwing al wel in gebruik is genomen. Er zal dan slechts in zeer uitzonderlijke gevallen sprake zijn van de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak. Is echter sprake van een nog niet in gebruik genomen kantoorpand dat leegstaat en wordt omgebouwd tot woningen, dan zal de integratieheffing van toepassing zijn en kan alleen de procedure bij het Hof van justitie uitkomst bieden om deze heffing enigszins te matigen. EFK Belastingadviseurs kan u begeleiden bij het vaststellen van de fiscale gevolgen in uw specifieke situatie en het benutten van uw fiscale kansen.

Colofon
Andrea Joore is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl, telefoon 072 53 50 525.

Eerder geplaatste artikelen

Geen FE tussen zusterbv’s is discriminatie
Het vormen van een fiscale eenheid (FE) tussen Nederlandse zustermaatschappijen is toegestaan, ook als de moedermaatschappij niet in de Europese Unie is gevestigd. De zustermaatschappijen mogen niet w...
Lees meer...
Belangrijkste wijzigingen belastingen 2016
Op 22 december 2015 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het Belastingplan 2016. Dat betekent dat de belastingtarieven wijzigen per 1 januari. In het eindejaarsbericht van het ministerie van Financi&eu...
Lees meer...
Vermogensetikettering: privé- of bedrijfsvermogen?
De ondernemer die een pand koopt en dat voor zakelijke én privédoeleinden gaat gebruiken, moet de regels van de vermogensetikettering op dat pand toepassen. Centrale vraag daarbij is o...
Lees meer...
Hier klikken