Aftrek van btw bij gedeeltelijke leegstand pand

Het komt in de praktijk nogal eens voor dat een pand bestemd voor de verhuur in eerste instantie nog gedeeltelijk leegstaat. De Hoge Raad heeft beslist hoe te handelen in de situatie dat het leegstaande deel later met vrijstelling van btw wordt verhuurd.

Herziening van btw
Als u een onroerende zaak koopt, moet u voor het jaar waarin u deze gaat gebruiken en de daarop volgende negen jaren (de herzieningsperiode) beoordelen of u de btw over de aankoop mag aftrekken. Als u een pand dat bestemt is voor vrijgestelde verhuur, is de btw niet aftrekbaar. 

Ieder jaar kan een wijziging komen in het gebruik dat u van de onroerende zaak maakt. Stel dat in jaar 3 de helft van het pand wordt gebruikt voor belaste verhuur, dan heeft u alsnog recht op aftrek van een deel van de oorspronkelijke aankoop btw. Stel de aankoop btw bedraagt € 100.000. Deze hebt u in verband met de vrijgestelde verhuur niet in aftrek gebracht. Aan ieder jaar van de herzieningsperiode wordt 1/10e van dit bedrag (€ 10.000) toegerekend. Aan het einde van het jaar 3 mag u in verband met de belaste verhuur van de helft van de ruimte de helft van € 10.000 terugvragen bij de fiscus. Wijzigt het gebruik niet meer kunt u de resterende zeven jaren ieder jaar de helft van
€ 10.000 terugvragen.

Gedeeltelijke leegstand
Het is natuurlijk denkbaar dat een onroerende zaak op het moment van aankoop nog niet volledig in gebruik kan worden genomen, bijvoorbeeld omdat nog naar huurders wordt gezocht. De vraag in hoeverre de btw aftrekbaar is voor het leegstaande deel, is onlangs door de Hoge Raad beantwoord na een zeer langlopende procedure. Daarbij ging het om een kantoorpand met 4 etages kantoorruimte, een parkeerkelder, alsmede faciliteiten op de begane grond waaronder een restaurant. De eerste drie verdiepingen waren al met vrijstelling van btw verhuurd in 2001. Een deel van de vierde verdieping werd in 2002 met vrijstelling verhuurd en het resterende deel van deze verdieping stond leeg tot 2004. Omdat de vierde verdieping in eerste instantie leegstond, had de ondernemer de daaraan toe te rekenen btw in aftrek gebracht. Naar de mening van de Hoge Raad terecht. 

De vraag was vervolgens of op het moment dat de vierde verdieping in gebruik werd genomen voor vrijgestelde doeleinden, de in aftrek gebrachte btw in één keer moest worden terugbetaald, dan wel dat ook voor de vierde verdieping de herzieningstermijn was gaan lopen. In de laatste situatie zou in 2002 maximaal 10% van de in aftrek gebrachte btw moeten worden terugbetaald. Het gerechtshof Amsterdam had al in een eerdere fase vastgesteld dat geen sprake is van meerdere onroerende zaken, maar van slechts één onroerende zaak die in 2001 in gebruik is genomen. Dat zo zijnde is het uiteindelijke oordeel van de Hoge Raad dat er dan ook maar één herzieningstermijn kan zijn en deze is gaan lopen in 2002 (het jaar volgend op het moment van eerste ingebruikneming). De in aftrek gebrachte btw wordt in deze situatie dus in termijnen terugbetaald. Een belangrijk financieringsvoordeel.

Een roerende zaak
Essentieel is of bij dergelijke gebouwen sprake is van één dan wel meerdere onroerende zaken. Meerdere onroerende zaken hebben een eigen tijdstip van eerste ingebruikneming en een eigen herzieningstermijn. Bij een kantoorpand van bijvoorbeeld 20 verdiepingen dat is bestemd om aan meerdere huurders te worden verhuurd, is wel wat te zeggen voor de laatste gedachte. Het verschil van inzicht lijkt echter beslecht.

Bestemming belast gebruik
Om voor een nieuwe onroerende zaak die deels in gebruik is genomen recht op aftrek van btw te hebben voor de nog niet in gebruikt genomen delen, is het noodzakelijk dat deze delen zijn bestemd om te worden gebruikt voor btw-belaste doeleinden. Zorgt u ervoor dat u deze bestemming aannemelijk kan maken aan de hand van objectief vast te stellen gegevens. EFK Belastingadviseurs kan u daarbij van dienst zijn.

Colofon
Ed Schwering is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl, telefoon 072 53 50 525.

Archief