Verkrijging van economische eigendom belast met overdrachtsbelasting

Het komt nogal eens voor dat gemeenten gronden, voorafgaand aan de toekomstige levering van fiscale bouwterreinen aan een projectontwikkelaar in gebruik geven. Deze kan dan voor zijn rekening en risico beginnen met de voorbereidende werkzaamheden, zoals het belasten van gronden of het uitgraven ervan. Als partijen hierbij niet de juiste afspraken maken, is het verschuldigdheid van overdrachtsbelasting bij de verkrijgende partij een feit.

Vooraf: Economische eigendom voor overdrachtsbelasting is ruimer dan voor de btw
Voor de overdrachtsbelasting is het begrip economische eigendomsoverdracht veel ruimer dan voor de btw. Het gaat erom of een belang bij de onroerende zaak overgaat op een andere partij en dat belang moet ten minste enig risico van waardeverandering omvatten. Voor de btw is het niet voldoende dat ‘slechts’ een belang bij de onroerende zaak overgaat. In de rechtspraak is vastgesteld dat pas sprake is van een levering in de zin van de btw-wetgeving als de macht om als eigenaar over een onroerende zaak te beschikken overgaat op een ander. Dit betekent dat levering voor de btw en verkrijging voor de overdrachtsbelasting niet altijd behoeven samen te lopen. Als voor de btw sprake is van een levering van de macht om als eigenaar over een zaak te beschikken, zal voor de overdrachtsbelasting een economische eigendomsoverdracht aanwezig zijn. Andersom hoeft niet altijd het geval te zijn. In de praktijk blijkt dat de Belastingdienst meestal geen gebruik maakt c.q. wil maken van dit onderscheid.

Levering voor de btw voorkomt heffing van overdrachtsbelasting
Als gemeenten fiscaal bouwrijpe grond voorafgaand aan de toekomstige levering aan een projectontwikkelaar in gebruik geven, zal de Belastingdienst kunnen stellen dat de projectontwikkelaar een belang in de grond heeft gekregen dat ten minste enig risico van waardeverandering omvat. Dat betekent dat de projectontwikkelaar in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit kan worden voorkomen door (het liefst) schriftelijk overeen te komen dat de macht om als eigenaar over de grond te beschikken al voor het moment van feitelijke terbeschikkingstelling van de grond overgaat op de projectontwikkelaar. De levering is dan weliswaar belast met btw, maar de projectontwikkelaar brengt deze weer in aftrek. En hij kan nu een beroep doen op de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Latere juridische levering
Op enig moment zal ook de juridische eigendom overgaan op de verkrijgende partij. Omdat de grond voor de btw al is geleverd, zal bij de juridische eigendomsoverdracht voor de overdrachtsbelasting geen beroep op de samenloopvrijstelling kunnen worden gedaan. De staatssecretaris van Financiën heeft daarom voor dit soort gevallen een goedkeurende regeling getroffen. Als bij de verkrijging van de economische eigendom de grond nog niet als bedrijfsmiddel is gebruikt (en dat is het geval bij fiscaal bouwrijpe grond), is bij de latere juridische levering uitsluitend overdrachtsbelasting verschuldigd over de waardestijging.

De waardestijging: goedkeuring tot 1 juli 2011
Tot 1 juli 2011 is het nog mogelijk om in dit soort situaties de waardestijging die heeft plaatsgevonden tussen het moment van economische eigendomsoverdracht en de juridische levering buiten de heffing van overdrachtsbelasting te houden. De juridische eigendomsoverdracht moet dan wel voor 1 juli 2011 plaatsvinden.

Slot
Als een gemeente fiscaal bouwrijpe grond aan een projectontwikkelaar in gebruik geeft, loopt de projectontwikkelaar het risico met overdrachtsbelasting te worden geconfronteerd. Het is belangrijk dat partijen zich hiervan bewust zijn. Voorafgaand aan de feitelijke terbeschikkingstelling moet de macht om als eigenaar over de grond te beschikken op de projectontwikkelaar overgaan. Het verdient de voorkeur dat partijen dit vooraf schriftelijk vastleggen, de gemeente tijdig een factuur met btw stuurt aan de ontwikkelaar en de gemeente binnen twee weken na ingebruikgeving dit meldt bij de Belastingdienst.

Colofon
Ed Plat is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl , telefoon 072 53 50 525.

Archief